2018年10月20日下午，华南理工大学公共管理学院学术工作坊第六十期暨“华南土地论坛”第十一期在华南理工大学五山校区5号楼107会议室顺利举行。本期论坛邀请到广州市不动产研究会会长、广东新碧成产业投资发展有限公司总裁谢昊，作了题为“政策法规变化对房地产企业的决策影响”的报告。公共管理学院土地资源管理系主任朱一中教授主持了本次论坛。

谢昊会长从房地产业发展的政策法规环境、政策法规变化的主要类型、房地产企业决策的影响因素、政策法规变化的趋势与应对思考共四大板块梳理了历史及当前进行的政策法规调整，并结合时下热点问题，运用具体案例分析了政策法规对房地产企业发展的决策影响。

 谢昊会长指出，当前房地产业的法律法规基本框架趋于稳定，但新涉领域法规正逐步探索搭建。政策随着经济的变化调整频繁，一些长期稳定的政策依然有待实践检验，如商品房预售制度。1994年，我国出台《房地产管理法》，其中就包括“商品房预售制度”。这一制度伴随了我国房地产已经有24年之久，在降低房地产行业门槛、加快行业资金周转、加大住房供给及推动城市化进程等方面发挥了不小贡献。但随着市场经济环境的变化，商品房预售制度的弊端逐渐显现：商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。但这是否意味着当前商品房预售制度已经弊大于利、意味着其终结时代的到来？这依然有待商榷及实践检验。

谢昊会长认为，房地产行业涉及的政策变化可以分为土地制度法律、土地市场制度、住房制度政策、住房市场调控政策、人口产业的变化。现实中，立法总是远远落后于实践，地方的较多行为都属于“灰色实践”的尝试，亟需有配套支撑的法律体系，减少公众顾虑。针对当前“要不要效仿西方土地私有制”的问题，谢昊会长持否定态度，他认为土地公有制的效率问题已通过所有权、使用权两权分离等方式予以解决，土地公有制能够使政府有较大的权力介入到土地利用过程中，利于社会公共利益的实现。近年来，学术界关于“土地公有制还是私有制更能促进公平与效率”的讨论日益激烈。主张土地私有制的学者认为，私有主体产权最清晰，能够通过市场方式使土地资源流向效率最高的地方，增加土地投资激励并约束政府行为。主张坚持和完善土地公有制的学者认为，土地公有能够防止资本绑架农业剥削农民、最大限度保障社会公共利益的实现。我国土地公有制从根本上说其用途是为了满足全体人民的物质文化需要，这是我国建立社会主义土地公有制的基本理念，同时，通过两权分离甚至三权分离等创新形式，又有效地解决了土地利用效率问题，具有极强的优越性和生命力。

谢昊会长提出，在新的经济形势下，房地产企业应根据其在产品、速度、成本、品质、服务、整合等方面的优势能力，找准自己主要的市场定位和发展侧重点（一二线或三四线、住宅或非住宅等细分领域），明晰在不同发展背景下的生存挑战（资金成本、现金流、规模与速度等），抓住发展机遇。房地产是一个带动性很强的行业，推动了家具、装修、电器、物业诸多产业的集聚与发展，房地产企业不仅应关注开发建设，更应关注长远持续的服务。他认为，未来可以通过房地产税立法、促进租购并举、发展共有产权房经济、产品经济、资源经济、服务经济或共享经济等途径，保障房地产行业的持续健康发展，这也将是房地产政策法规变化的主要趋势。

最后，与会师生针对农村建设用地发展趋势、城市更新主要瓶颈以及当代大学生求职就业等问题，与谢昊会长展开了热烈的讨论，拓宽了与会师生的学术视野，同时明晰了有意往地产领域发展的同学们的努力方向。

（文：张顺瑶 许进龙/ 图：张春云）

嘉宾简介：

谢昊，男，广州市不动产研究会会长，广东新碧成产业投资发展有限公司总裁，皇家测量师学会会员，博士。曾任广州市国土房管局土地利用管理处副处长、广州市房地产研究中心主任、广州市城市更新土地整备保障中心主任、广州市城市更新数据中心主任、广州市政府特约调研员。多年从事土地利用管理及房地产相关研究工作，组织起草及参与实施土地征收、征地留用地、闲置土地处理、集体用地流转、产业用地管理等相关政策，主持多项土地和房地产市场相关课题调研，参与制订城市更新相关政策及地方立法及实践工作。现负责思科（广州）智慧城、富士康科技小镇等策划、招商、运营等工作。